旅游產業的地位與產業經濟規模的快速發展，使得旅游地產不僅僅成為一種新旅游產品進入客源市場，同時也成為一種成功的多產業融合方式進入行業發展領域，以此也拉動眾多國內外規模企業競向滾動資金開發旅游地產。也形成了一個又一個讓世人關注的經典案例。筆者作為從事旅游地產研究的咨詢專家，經過歸類整理，提出了中國旅游地產開發的新模式與注意策略，期望能夠為旅游地產的科學開發提供智業支持。
一、四種新模式將主導未來中國旅游地產進入科學與可持續發展的正確軌道
1、“城市功能區”的旅游地產新模式
伴隨著中國城市化進程加快，城市在空間上不斷外擴，區域界限逐步消失，在生活需求上，由于城市中心地價的飆升、環境的惡化，使得人們不由自主向城區邊緣擴散，從而催生了新的城市空間版圖。在這一時代背景下，旅游地產贏得了更大的市場空間和機會，區域資源被置于廣闊的地域范圍內進行優化配置，使旅游地產價值更大化。同時，旅游地產也逐步成為提升城市形象，改善城市品質的重要支撐，甚至在某種程度上牽引城市空間的發展走向。可以說城市化與旅游地產將逐步體現出“雙輪驅動”的并存態勢，相互為用，缺一不可。而旅游城市化是旅游作為推動城市化的一種動力, 引導人口向城市集中的過程，是基于后現代主義消費觀和后現代主義城市觀的一種城市發展形式,能夠在推動城市化的基礎上，進一步合理調整城市空間、改善生態環境和人居環境、提高城市精神文化內涵，從而達到建設可持續發展的宜居城市目標。從消費的角度看, 旅游地產作為與旅游城市化過程最為密切的產業，代表了旅游提升城市功能的關鍵過程。旅游地產作為現代消費的重要組成部分, 引起的城市化過程是城市化一種新的模式在實踐中逐漸顯現，并在旅游界和地產界引起了極大的關注。
大中型城市市內或市郊的城市化進程中，在沒有資源優勢的情況下，需要旅游地產在自我營造的旅游氛圍中開發地產項目，進行大型旅游項目開發，營造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區，改善區域基礎設施條件和環境質量，靠旅游業的關聯帶動作用引來人流物流，將生地變成旅游熟地和旺地，引起景區附近地產升值，再趁勢搞地產開發。此類地產開發與旅游景觀開發高度融合，地產開發即旅游景觀開發，房產本身即是旅游景觀載體或表現形式。與旅游景觀開發二位一體的房產開發。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的環境品質，增加休閑功能，提高居民生活質量，將旅游地產開發提升到一個新境界。
案例來說明：《武清天和城旅游地產開發規劃》項目位于天津市武清區下朱莊街，下朱莊是武清面向天津的南大門，西北距北京五環路75 公里，南距天津外環10公里，東南距天津塘沽新港75 公里，地理位置得天獨厚。經過綜合論證，創意基于“水”主題的風情水鎮，即充分利用優勢水要素，將項目地水資源進行概念化，提出海、湖、河、溪（濕地）四個層次，由此延展出四大風情承載風情水鎮概念。包括具有海灣特色的阿姆斯特丹風情、具有開放內海的威尼斯風情、具有城市黃金水道的巴黎塞納河風情、具有河溪、濕地風格的中國江南水鄉風情。通過導入各風情的核心要素與項目地有機結合，形成四大特色物業板塊。核心要素應用包括：威尼斯風情的開放內海空間、小船、圣馬克廣場、蜿蜒的水巷等；阿姆斯特丹風情的成片郁金香、浪漫運河、隨處可見的腳踏車、珍貴的藝術收藏文化、層高三到四層的山形墻建筑等；江南水鄉風情的水陸并行、臨水而居、前巷后河、白墻灰瓦建筑形成的“小橋、流水、人家”；塞納河風情的36座特色橋梁、河兩岸豐富的商業業態、休閑文化等。該主題賦予項目地豐富的水居文化與外向的吸引力，形成雙倍價值。增強項目地以居住地產為本質的綜合吸引力的同時為旅游休閑、商務、會議、康療、運動等多產業生長提供了溫床。最終形成以為人們創造休閑生活方式為目標，以區內水空間為核心吸引力，以品質居住為核心功能，集商務、會議、康療、運動、休閑為一體的具備旅游區與城市雙功能的旅游地產集群。
2、“產業經濟區”的旅游地產新模式
產業經濟區模式是新時期旅游地產開發的方向，主要借助旅游產業的廣泛引入，以高品質天然資源與生態水資源為依托，以發展生態休閑旅游經濟及其衍生產業為目的，建設一座以旅游業等第三產業為主題經濟模式的發展城市。筆者在天津城市休閑化咨詢中，倡議并提出了濱海旅游產業集聚區、主題公園集群發展區、環城市休閑產業帶等運營模式。在大連城市旅游發展過程中提出了旅游產業經濟區、度假產業集聚區的運營思路，確立了群島、群園的產業構建體系，并提出了“運營一體、投資多元、權屬對應、業態規范”的機制。在杭州城市旅游產業規劃中提出了產業綜合體的旅游發展模式，在都市旅游產業西進發展格局中重點進行產業經濟組團布局。在寧波城市旅游產業發展規劃中提出了產業基地的旅游發展模式，在提升主題特色旅游產品集聚的同時要是突破都市綜合服務基地建設。所有這些都將為城市的休閑化進程提供驅動力。
目前中國，新城引入旅游產業的現象越來越普遍，這是旅游產業本身的特點以及新城建設的需要二者共同決定的。旅游產業成為新城城市化的重要驅動力。旅游的發展，可以帶動景區及其周邊地區出現城市化現象，包括鄉村城市化和由于旅游資源開發帶來的度假酒店業、商業區等城市面貌建筑物的大量建設。其一是旅游產業是新城初建的先導力量。新城發展旅游業具備了經濟基礎優勢、城市區位優勢和政策優勢。主城區旺盛的旅游需求又帶來了大量的客源，若基于以上優勢以各類旅游景區的構建作為新城啟動的先導，有利于促進區域基礎設施的快速完善，依托旅游項目開展的觀光旅游和商務旅游為新城帶來了人氣，同時也促進了旅游外延產業的集聚，這些都為人口的進一步遷移、城市規模的進一步擴大提供了前提條件。以華僑城為例，主題公園的構建，成為了區域的核心吸引力，極大的帶動了商業、居住地產，逐漸形成配套完善的成熟社區。其二是旅游產業是鄉村城市化的重要驅動力。由于新城多位于主城郊區，結合國內城鄉現狀，新城的建設帶有濃厚的鄉村城市化色彩。旅游產業對鄉村城市化的驅動力主要來源于旅游業與農業的融合，如觀光農業、設施農業的出現改變了農民的從業環境，由單純的作物種植進入到服務行業的范疇，簡簡單單就解決了農民的就業問題，提高了農民收入，極大緩解了城鄉差別、城鎮居民收入差別導致的二元結構矛盾，為新城的快速發展和社會穩定鋪平了道理。其三是旅游產業可以帶動城市產業結構升級。成功的新城應該提供滿足于社區日常的居住、文化、教育、商業和公眾或私人服務的需求，形成相對獨立的城市社區，這就要求有合理的產業配置。在產業融合的大背景下，旅游業在產業鏈的構建中日益凸顯其優勢，旅游業可以與農業結合，形成觀光農業；與工業結合，形成旅游裝備制造業；與商業結合，形成旅游商業，如主題商場、美食\購物街區等；與文化、藝術產業結合，形成演藝、文化體驗；與醫療產業融合，形成醫療旅游及養生產業等。形成新型外延產業的聚集，產業結構升級為新城發展注入巨大的活力，帶來新城的空間化延展、規模化擴張及城市生活方式的提供。其四是旅游產業可以促進新城環境打造、提供休閑生活方式。人們向往優美怡人的生活、工作環境，花園新城成為發展主流。旅游對生態環境的打造，基礎設施的建設，主題街區的美化，文化底蘊的挖掘，休閑氛圍的營造等等，共同形成新城全新的城市形象和高品質的生活方式。由于新城的區位、政策等優勢，旅游產業會自發聚集到新城，成為城市旅游發展的新平臺。在旅游產業驅動下形成的花園新城和休閑生活氛圍，本身就具有極強的旅游吸引力。新城擁有相對較低的土地成本、優越的地理和交通區位及消費能力巨大的客源群體。在市場的作用下，新城成為旅游產業的自發集聚地。旅游規劃視角下的新城規劃，是基于旅游與新城特性的天然契合，是新城和城市旅游發展的共同需要，也是新城規劃的重要趨勢。
3、“旅游小城鎮”的旅游地產新模式
“旅游小城鎮”的開發核心在于不僅僅要注重解決農村剩余勞動力的轉移，同時要關注小城鎮產業體系的建設和吸引力 與消費力的提升。所以，小城鎮的建設與發展，主導思路應該是提高消費能力和吸引消費的能力。關鍵在于要挖掘這個小城鎮的歷史文化遺產，張揚這個小城鎮獨具特色的自然風貌，扶持這個小城鎮幾千年來賴以生存發展的特色產業（如手工業、餐飲業），以旅游開發為載體，建設旅游小鎮，形成以旅游產業為特色主導產業的小城鎮，其發展目標，是獨具地方濃郁文化特色的主題旅游小鎮。
開發旅游小鎮，是以旅游產業為主導產業的小城鎮的開發建設。根據旅游小鎮的產業定位，可以將其細分為資源主導型、旅游接待型和生態觀光型三類，吸引大城市的先富群體移居小城鎮，促進共同富裕。在國外，旅游服務業發達的地方，不僅是風景名勝點，包括了鄉村鄉鎮。而鄉村鄉鎮的旅游服務業，對本地居民更具有普遍性、日常性。那些沒有或者不能在鄉村、鄉鎮置房的群體，一到周末，就喜歡到小鎮上住一夜，或購物，享受自然貼近、返璞歸真的歡愉。通過建設旅游小鎮，可吸引社會資金的投入，更好地整合、挖掘、保護豐富的自然、歷史和民族文化資源。通過這些資源的合理開發利用，提升城鎮建設和旅游發展的文化內涵，使旅游小鎮成為旅游和文化產業發展的新載體，進而更加充分地轉化為產業優勢、經濟優勢。
發展旅游小鎮，可以增加新的就業崗位，為農村富余勞動力向非農產業和城鎮轉移創造條件，促進農業和農村產業結構調整，帶動農村第三產業的迅速發展，繁榮農村經濟、增加農民收入、提高農民生活水平。
旅游地產已經成為中國旅游小鎮開發主要動力之一，將旅游小鎮開發與城市經營全面結合起來，是能夠形成政府資金來源和企業利潤構成的關鍵。一方面，小城鎮的建設，國家給予了大量的資金及土地等政策支持措施，特別是，小城鎮的土地，不僅僅為國有土地開發，還為集體土地流轉開了口子，是一個地產領域的缺口；另一方面，小鎮開發中，房地產價格非常低，本地居民購買力不強，商業性房地產企業不太有興趣，但旅游地產，則意味著巨大的商機――因為旅游房地產的賣家，不是本地居民，而是全國各地的度假游客和度假房地產投資人。開發商以低價獲取的小鎮土地為依托，面向全國乃至國際銷售風景旅游地的度假物業，利差極大，一旦銷售成功，獲利豐厚。旅游小鎮的發展要素，要制定清晰的產業發展戰略；要設計旅游吸引力動力機制，及小鎮的吸引力是什么；要規劃旅游小鎮的功能及布局，旅游小鎮的功能包括居住、集散、夜間娛樂、觀光、休閑、度假、游樂；要整合小鎮的旅游資源，策劃具有小城鎮和旅游雙重功能的項目；要做好小鎮的景觀規劃，打造旅游小鎮的景觀吸引力與休閑度假環境；設計政府功能與商業功能相結合的運作模式。將旅游小鎮開發與城市經營全面結合起來，在大理古城、麗江古城、陽朔西街、鳳凰古城等地，已經得到實踐，并走在了全國旅游地產的前列。大規模、高水準的旅游啟動使區域具備完善的市政基礎設施，而且資訊商貿發達，很快成為區域內最佳的人居社區和商貿辦公中心，以此為發展核心，向外輻射逐漸擴散到與旅游業、文化產業、房地產業、娛樂業等相關的產品生產、銷售和服務、形成一套完整的綜合產業鏈條，創造出巨大的經濟附加值，以城鄉互動休閑體系構建起中國式的新鄉村主義。
4、“鄉村旅游綜合體”的旅游地產新模式
國家提出新農村建設的戰略方針是要實現農業現代化、旅游休閑化，最終實現全面小康。從2005年提出新農村建設戰略方針到如今，大江南北涌現了許許多多的典型和模式。其中不乏由房企運作的新農村建設，也出現了一些反面教材——“新農村房地產建設”。那么做為房企該選擇怎樣的路徑介入新農村建設這片藍海呢？
從戰略來說：一是借勢旅游順應國家發展方式轉變。未來十年是國家發展的重要戰略機遇期，中央把轉變發展方式確定為工作的主線。從國家戰略的角度來看，在這個歷史轉折時期，著力推進發展方式轉變需要系列新的突破口。而旅游恰恰因其特殊的戰略性，面臨新的歷史性選擇——能夠也應該成為國家戰略轉型的一個重要切入點和突破口；二是發展經濟形成以旅游產業為主導的新農村建設。新農村建設首先必須發展經濟。經濟的發展，恰恰需要打破農業產業的界限，把農業產業與二、三產業結合起來。旅游產業橫貫一、二、三產業，是各個產業的膠合劑，旅游產業為主導的新農村建設是新時期新農村建設的重要手段；三是平衡三方實現農民致富、政府滿意、投資商獲利。在為地方造福的大格局之下謀求企業自身的經濟利益，才是企業發展的根本所在。幫助農民增收、創收，改善生活方式；為政府高起點，大手筆實施科學化的新農村建設，貫徹落實相關政策方針，爭創新農村建設示范工程。
從戰術上來說：一是選好區位拿大地塊。房企只有拿到大的地塊，并距離中心城區一個半小時車程之內。才能借助目標房產的區位、交通等方面的優勢，有系統地開發內部生態完整的綜合地產項目，企業才能在未來取得預期收益；二是村容村貌建設與產業發展相融合。以旅游的視角，審視農業產業轉型，大力發展高效農業、休閑農業、商貿農業，實現耕地資源集約化利用、多元化經營、建立產銷通道；審美村容村貌整治，以旅游配套設施的要求進行統一規劃設計，并引導農民經營農家樂、民宿等，促使部分農民融入旅游產業系統；三是旅游服務型地產與居所型地產結合。根據項目所在區域的旅游資源品質屬性和未來旅游發展藍圖構想，科學配比旅游服務型地產與居住型地產。本文所指的旅游服務型地產是指旅游酒店、農莊、度假村、商業購物設施等。居所型地產是指以居住功能為主體的傳統地產，包括居住小區、產權式酒店等；最后，還需要匯聚多方智慧全方位高起點規劃。以旅游為主導的新農村建設涉及旅游產業、農業產業、房地產業等多方領域。房企需要在前期就跳出傳統項目運作模式，進行統一的規劃策劃。
二、六種策略驅動中國旅游地產步入企業效益與社會價值最大化的雙贏境地
策略一：注意多元業態創意
⑴對城市的公共休閑空間和休閑生活進行關注，打造休閑業態的集中區域。如城市商業、城市商務、城市會展、城市娛樂、城市餐飲、城市文化等等的業態集群；②在產業集聚的同時，要注意和引領產業與公共服務空間的融合，如城市的步行街、步行區及寧靜的廣場、綠地、花園一體規劃與運營相統一；③要加強城市傳統風貌的保護和城市格調的保護，為城市休閑化發展提供良好的人文特征；④要注重重點休閑載體建設。例如城市公園和市民廣場，城市公園和市民廣場是地域文化的集中表現方式之一，也是多數市民日常休閑活動的首選區域；如中央商業游憩區，結合休閑娛樂、商業活動、飲食、文化等產業元素，凝聚城市休閑氣氛；如臨水城市的濱水休閑帶，它是城市休閑的亮點和重點，同時也是生活質量的體現點和提高點；如休閑餐飲體系，要構造主體吸引物，包括酒吧、茶座、地方美食等等；如娛樂體系，要特色突出，形成一個多層次的業態構成；如健身體系，要方便齊全，包括運動場館、水療保健、高爾夫等；如文化體系，要體現時尚與綜合，主要構成有圖書館、博物館、多功能電影院，以及商業街、創意街區、SHOPPING MALL等。
策略二：強化綠色生態修復
綠色山水、生態田園往往是旅游地產開發的獨特賣點和核心吸引力，是旅游地產項目開發成功的基礎和前提。歸類起來主要有：1、出入便捷的生態觀光路，在旅游地產的橫穿區域打通一條生態環境良好、視野開闊同時道路等級高的旅游觀光和體驗路；2、建立綠色隔離帶，以實現旅游地產區域與周邊一些傳統項目的生態隔離；3、生態水體景觀環境的再造，以及水岸景觀和休閑設施的建設，整體營造環山繞水的優美環境；4、對荒山裸地進行植樹造林和景觀治理，提升各種經濟林種植面積和適宜種類。將已經存在的林帶擴大成林和產業種植區，通過科學引導和體驗產業的戰略定位，形成具有典型示范意義和高附加值的特色生態產業區；5、對農田景觀進行大地景觀設計，形成具有特色的田園景觀生態，各設施的造型及顏色均考慮整體環境的調和效果，而景觀上配合生態資源做出最適當的建構；
策略三：引導綜合政策扶持
目前可以利用的政策集成：1、旅游度假區政策，所在地政府可以給予貸款貼息或以獎代補扶持，3年內減半征收市政公用設施配套費。同時，在安排國債資金、財政貼息或補助資金時，享受其他經濟主體同等的政策，給予適度的稅費優惠；2、新農村建設示范工程。國家和省級政府對新農村的建設有比較多的鼓勵和優惠措施，國家農業部每年有固定基金對“新農村建設示范點”進行相應的獎勵和宣傳；3、農村公路建設（國家補貼和國債工程）、旅游公路（非干線）建設（國家旅游局、吉林省旅游局）工程。國家旅游局和省級旅游局重點對基礎設施，特別是旅游公路建設具有較大支持力度；4、是國家2010年民生工程的資金補貼以及國家發改委批給各地都有鼓勵民生發展的支持資金；5、設施農業的推廣政策；6、江河湖海水源保護以及涵養林造林工程政策以及生態堤防建設資金；7、國家鼓勵農村沼氣池和節柴炕灶利用（國債補貼、省補貼）以及自然村屯自來水改造項目（國家）。按照年度自來水改造實際情況進行一定補助；
策略四：拉動空間功能轉換
一個旅游地產項目的開發有時因為周邊的一條路、政府的一條法規、區域的一個村莊而改變了整個發展格局，如何在限定條件下或突變情況下尋求突破點，并可快速反應獵得新的發展思路和空間，成為項目成功的關鍵所在。筆者在推進《泰山風景名勝區旅游產業發展規劃》。項目組進駐泰山深度調研后，通過權衡中國風景名勝區保護與開發的關系、與泰安城市的關系，鑒于中軸線千百年來已形成的文化格局，提出了“一軸兩翼一環線”，即提升中軸線，擴展兩翼，貫通沿山大環線的大泰山旅游產業空間發展戰略。從實踐效果來看，此空間格局的創意，首先，有效的解決了中國風景名勝區如何堅持保護與開發并重的原則；其次，從產品上有效的解決了泰山如何在未來的休閑度假時代繼續引領中國旅游走出中國、影響世界的國際競爭力問題。也為泰山從百年來的單一中軸線旅游走向兩翼共同發展，形成“雙軸驅動、兩翼擴展”的大泰山旅游格局，構建了目的地的復合旅游產品。第三，規劃創意的環山旅游觀光作用的景觀大道是具有國家意義的“中國國山風景道”，因為這個舉措不僅僅有旅游的特質與形象，同時也成為泰山與泰安山城和諧發展，既有效的保護泰山避免城市化的開發侵擾，又把環山旅游景觀價值最大化的標志與表現。隨著泰山環山風景道、西翼旅游綜合服務區、東翼《封禪大典》大型實景演出、漢武帝封禪御道及古鎮文化創意園等大型項目的落地運營，2010年將是泰山走向全域化產業布局、大泰山旅游格局、目的地旅游產品、國際化品牌價值的豐盈時期。
策略五：利益驅動土地流轉
土地資源的有效流轉是旅游項目落地的重要保障，在旅游開發中怎樣才能使農民、企業、政府的土地利益維持均衡？筆者水利完成的蘇州市虞山尚湖旅游度假區項目開發的過程中，實施土地流轉的利益共享戰術很好的解決了這一問題。按照旅游區發展“進三、優一、退二”的產業導向，對不符合旅游區發展要求的工業企業（主要指非農、非涉旅企業）實施“退區進園”。工業企業搬離旅游區內的工業用地，遷入工業園區內，享受優惠的產業政策和良好的功能配套。收回的土地用于旅游發展，實現土地空間置換。申報國家、省或地市級重點扶持或旅游示范項目，取得上級政府在土地上的支持。依托國家各大部委支持方向，根據經濟區產業發展需要，可從多角度申報項目，如：當代江南文化示范基地江南文化藝術中心——國家文化產業示范基地；常熟古琴藝術中心——國家級非物質文化遺產的保護和繼承；江蘇省硒茶產業園——江蘇省農科院合作重點試驗項目；中國風景名勝區保護與開發論壇會址——中國風景名勝區的研討交流基地等。整理農村集體建設用地，盤活存量土地資源。比如通過“減法”將旅游經濟區內部分農戶搬遷出去，騰出的宅基地可以置換為旅游項目的建設用地指標；比如清理農村集體建設用地，成立農村土地股份合作社，所有者以地折價入股介入旅游開發獲得相應收益。比如置換宅基地功能，對民居進行改造，農民在自愿的情況下直接或間接（土地入股）
策略六：主題特征有效運用
介入旅游經營，獲取收益。合理流轉農、林用地，實現農業規模化經營、促進土地集約化利用。保持土地性質不變，引導特色農業規模化、特色化生產；旅游經濟區內地塊置換，達到占補平衡。農民、企業、政府在土地流轉的過程中共享了利益，保障開發商快速啟動項目，促進了項目落地。為虞山尚湖旅游區成為“山水城”一體發展的、復合多種產業的全國知名旅游區打下了堅實的基礎。
旅游地產的開發愿景主要是以休閑度假游客為主，大多建在濱海、山川、湖泊等自然風景區附近。選址遠離市區，交通便利。而且分布很廣，輻射范圍遍及全國各地，向旅游者們傳達不同區域、不同民族豐富多彩的地域風情、歷史文化等。度假酒店經營季節性強，對娛樂設施要求較完善，突出個性化服務。在設計風格上返璞歸真，講究人與自然融合，努力為住客創造休閑放松的環境。所以主題化成為其核心的開發理念。主要有：1、強調生態環境主題化。地理位置遠離城市、交通便利，主要建于濱海、山野、林地、峽谷、鄉村、湖泊、溫泉等自然風景區附近。度假酒店與大自然有著密不可分的聯系，它多處于環境優美的生態敏感地帶，講究人與自然的融合，注重給予旅游者一種度假的心情與情調，達到與現實生活的短暫隔離、和自然風光親密接觸，實現自然、人文與時尚生活的完美結合，呈現度假酒店獨特的風格與個性；2、強調生活方式的主題化。擁有完善且獨立的生活配套設施和綜合性的游憩、娛樂服務設施。度假酒店的主訴求，就是為游客提供多樣化服務、多類型休閑及娛樂服務。旅游地產不只是單純提供食宿的驛站，更是要為旅游者創造一種全方位的休閑生活經歷。這種經歷往往與它所處的極致自然環境產生共鳴時顯得更加豐富，并容易讓旅游者產生一種場所感和歸屬感。從居住的角度看，猶如多個設施完善且相對獨立的居住單元體的集合；3、強調人文服務的主題化。服務理念更注重營造人文歸屬感。在服務理念上除了給游客營造一個“家”的舒適感覺外，更注重于用我國多重文化因素,注重人文關懷，給游客營造一種人文歸屬感，不但是一種體驗型經歷，更能在旅游者離開后仍可回味這種體驗。服務內容更為全面與完善。既要加強服務細化，更要注重所能提供的服務項目主次結合，優化服務項目結構，已達到對資源的有效利用。通過挖掘酒店所在地最有影響力的地域特征，文化特質，確定一個有意義的主題文化，以此作為統領旅游地產的核心發展脈絡，建設具有全方位的頗具個性的度假氛圍和經營體系，從而營造出一種無法模仿和復制的獨特魅力與個性特征，達到實現提升酒店產品質量和品位的目的；4、強調產品主題的豐富化。產品差異化是吸引旅游者的核心。產品在表現手段上注重綜合運用聲、光、電等多種形式的高科技設施和技術來包裝，以達到在形式上給顧客“耳目一新”的體驗。增強活動項目的互動參與性，結合自身區位、資源優勢開發游客參與性主題娛樂項目，既給顧客以全新的親身體驗經歷，又為其提供了交流的平臺，滿足了顧客的交際需求；5、強調物業主題酒店化。投資置業、酒店消費，使旅游與地產形成兩個產業、兩方面需求的有機結合，是產業深化，市場細分的結果。旅游與地產結合發展的旅游房地產可概括為：旅游的業態、地產的模式。旅游具有自然資源的不可再生性的特點，開發商要考慮如何在開發期間既能快速回收投資，滿足現金流需求，同時通過不可再生資源的升值為自己預留一些未來收益、通過一定的房地產完整產權型銷售、通過酒店管理模式帶動升值、通過代理完整產權型房產租賃擴大使用價值和投資者收益，達到經營者和投資者的雙贏。所以旅游地產投資模式創新應該首先從理念上、觀念上進行。未來旅游地產的產業模式是運營酒店化、資產證券化；
策略七：投資融資途徑確立
旅游地產由于有規模大、投資大、建設周期長、投資回報期長的現實問題，通常還受自然和社會經濟、國家房地產政策調控等影響的不確定因素較多。所以必須打破國內銀行信貸為主導的單一融資格局，拓展多元的投資融資途徑。建議如下：1、國外商業貸款融資途徑。這類融資渠道大概分為外國政府貸款、國際金融組織貸款、國際商業貸款。最常用的是國際商業貸款方式，在我國現行的管理中，國際商業貸款包括國外商業銀行和其他金融機構貸款、出口銀行、發行境外債券、國際金融租賃等。但是特別注意的是這種融資模式因為具有超強的風險控制程序、特別看重企業現金流、特別看重企業是否穩健成長等因素，所以快而穩健的旅游地產項目才是最重要的；2、旅游地產證券化的模式選擇。將旅游地產與資本市場運作捆綁在一起將是未來融資的趨勢，這樣有利于在大規模的項目開發中獲取資金，加速資本積累，促使土地的有效利用。資產證券化根據其產生現金流資產類型的不同，劃分為MBS、CMBS、REITs、 ABS、海外房地產投資基金等。其中MBS 是以住房抵押貸款為基礎，以借款人對貸款進行償付所產生的現金流為支撐。CMBS商業抵押擔保證券（簡稱CMBS，Commmercial Mortgage Backed Security）是指將傳統商業抵押貸款匯聚到一個組合抵押貸款池中，通過證券化過程，以債券形式向投資者發行的融資方式。CMBS與MBS的主要區別在于，MBS以住宅地產作為擔保，而CMBS以商業地產作為貸款抵押品。REITs(房地產投資信托基金)是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs一般從上市或非上市公司收購房地產資產包，且嚴格限制資產出售，較大部分收益來源于房地產租金收入、房地產抵押利息或來自出售房地產的收益，能夠在證券交易所上市流通。REITs既是房地產企業融資渠道，又能為購買者提供投資某項不動產的渠道。一般來說，分為股權類、債權類和混合型三種。ABS它是以項目所屬的資產為支撐的證券化融資方式，即以項目所擁有的資產為基礎，以項目資產可以帶來的預期收益為保證，通過在資本市場發行債券來募集資金的一種項目融資方式；主要針對除不動產外的能夠產生穩定的、可預期現金流的資產加以證券化。目前，ABS資產證券化是國際資本市場上流行的一種項目融資方式，已在許多國家的大型項目中采用。海外房地產基金對中國房地產市場已改變以前觀望態度，投資力度很大，投資基金是基金公司靠發行投資基金股份或受益憑證等形式向社會募集資金，再將其投資于股票、債券等投資對象，獲得的凈收益分配給廣大投資者的一種集合投資模式；因為旅游地產的資產范圍很廣，除旅行社、旅游飯店、旅游交通公司的固定資產、流動資產和其他資產外，一般還包括景點與景區中的自然和人文資源，以及相應的基礎設施、附屬服務業、商業和零售業的固定資產、住宅和流動資產等，所以應該根據這些資產的特點來選擇不同的融資模式；3、境內外上市融資。上市融資越來越重要，成為各旅游地產開發公司的首選融資模式，房地產企業上市必備條件有持續三年盈利、凈資產收益率每年不得低于10%、累計對外投資額不超過凈資產的50%、總資產負債率低于70%、所有者權益至少5000萬元。境外直接上市即直接以國內公司的名義向國外證券主管部門申請發行的登記注冊，并發行股票(或其它衍生金融工具)，向當地證券交易所申請掛牌上市交易。即通常說的N股、S股等。通常還有的做法就是買殼借殼上市。目前我國境外上市渠道主要是紐約證券交易所（NYSE）和納斯達克（NASDAQ）；4、金融租賃融資。金融租賃也叫融資租賃，是由出租人根據承租人的請求，按雙方的事先合同約定，向承租人指定的出賣人購買承租人指定的固定資產，在出租人擁有該固定資產所有權的前提下，以承租人支付所有租金為條件，將一個時期的該固定資產的占有、使用和收益權讓渡給承租人。只要雙方協商一致，在租賃期滿后，該租賃物即可以歸承租人所有；5、典當融資。典當是指當戶將其動產、財產權利作為當物質押或者將其房地產作為當物抵押給典當行，交付一定比例費用，取得當金，并在約定期限內支付當金利息、償還當金、贖回當物的行為；
總的來說，旅游地產行業是土地和資金的緊密結合體，二者缺一不可。在當前新的金融環境下，融資能力就是競爭力。面對以上眾多的融資途徑來看，國內商業銀行貸款相對容易獲得，這是企業主要融資工具；國外商業銀行貸款一旦獲得，貸款數額相對巨大，利率較高；投資信托信托在期限、規模、風險方面與房地產開發匹配，融資方式靈活，節稅，適合中大型房企；投資基金關注成長型規范企業，回報要求高；境內上市可以提升企業品牌，直接擴大融資渠道，適應房企改制需求；境外上市上市公司可達到盡可能高的價格，公司可獲得較大聲譽，股票發行范圍廣；金融租賃節省成本，有避稅作用，無需額外抵押和擔保品，降低企業現金流，可獲得余額融資，適合長期融資需求；典當融資辦理時間短，借款成數高，無需評估費，當金用途不設限制；私募基金手續簡便，可節省企業發行時間注冊費用，融資數目大；合作開發互相補充房地產開發資源，推動資金有機結合，盤活開發項目，獲得合作比較容易；
從旅游地產企業角度來看，大型企業適宜選擇投資基金、境內上市、境外上市、發行企業債、國外商業銀行貸款；中型企業適宜選擇投資信托、企業并購、國內商業銀行貸款；小型企業適宜選擇私募資金、金融租賃、合作開發、典當融資；結合各個融資模式的特點，然后根據企業自身情況，找到企業自身適合的融資模式，是自身投入更少，獲得更多，效率最大化。
作者簡介：
許豫宏：著名旅游學者，教授。行業咨詢15年，成功實現旅游景區與旅游城市營銷、旅游產業與區域發展規劃、城市戰略與旅游地產開發方案的三步跨越。現任北京巔峰智業集團副總裁。
先后主持《天津市旅游產業發展規劃》、《杭州市旅游產業發展規劃》、《大連市旅游產業發展規劃》、《寧波市旅游產業發展規劃》、《天津濱海新區旅游產業發展規劃》、《鴨綠江流域旅游產業發展規劃》、《環京津溫泉帶產業發展規劃》、《環京津冰雪旅游產業發展規劃》、《泰山風景名勝區旅游產業發展規劃》等城市區域旅游與國家重點風景名勝區旅游專項規劃兩百余部；
先后為北京市、天津市、大連市、南京市、無錫市、蘇州市、青島市、寧波市、秦皇島市、承德市、廊坊市、焦作市、洛陽市、信陽市、泰安市等國內六十余個著名旅游城市的城市戰略發展與旅游產業經濟的咨詢專家；
先后主持萬象控股集團、泛海國際集團、象嶼集團、利海集團、聯想控股集團、龍順莊園集團、大連港投資集團、陜旅集團、港中旅集團、中國浩遠集團、泰達控股集團、龍城旅游控股集團、海航集團、泰興隆集團、博大集團、百事通集團、天房集團、國網新源集團、泰山旅游集團、福興集團等百余家企業集團的旅游地產開發項目規劃（策劃）；
先后為上海市旅游（營銷）論壇、中國住交會旅游城市與旅游地產開發論壇、深圳旅游地產培訓、中國風景名勝區論壇、三峽漢豐湖保護與發展論壇、深圳市大鵬灣保護與發展論壇、太湖投資論壇、東隴海戰略發展論壇、中國休閑城市發展論壇、鳳凰網房地產論壇等60余家論壇（培訓）做專題講座。
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